Кондоминум объектілеріне құқықтар – қазақстандықтардың қалыпты өмірінде күн өткен сайын жиі ұшырасып келе жатқан жаңа, баршаға бірдей түсінікті емес сөз. Бұрын жылжымайтын мүлікке меншік құқығын білдіретін жылжымайтын мүлікке құқықты қалай тіркеу керектігі, жылжымайтын мүлікпен операциялар үшін мөлшерлемелер мөлшерін және жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу қанша тұратыны туралы айтқан болатынбыз. Аталмыш мақалада сіз кондоминиум объектілерін құқықтар туралы, қандай жағдайларда және қалай тіркеу керектігі туралы және меншіктің осы бір нысаны қандай артықшылықтар беретіні туралы білесіз.
Кондоминиум – жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері азаматтар және/немесе заңды тұлғалардың жара/бөлек меншігінде болатын меншіктің ерекше нысаны немесе жылжымайтын мүлікке басқа құқық, жылжымайтын мүліктің бөлек меншікте болмайтын бөлігі, соның ішінде жер учаскесі оған үлестік меншік құқығында тиісті және бөлек меншікте болатын жылжымайтын мүлік бөлігінен ажыратылмайды.
Мысалы, әр пәтер тұрғын үй меншігі болып табылатын үй, бірақ ортақ меншік болып табылатын ортақ үй және жақын жатқан жер учаскесі. Кондоминиум - бұл бір жер учаскесінде орналасқан бір тұрғын үйдегі немесе үйлердегі пәтер иелерінің арасындағы бірлесе иелік ету.
Егер тұрмыстық жағдайларды қарастырсақ, балкон және лоджиялардың кімге тиістілігі, үйдің жалпы жағдайын, жылудың берілуі, шатырды жөндеуді және үйлердегі сатылардың жағдайын кімнің қадағалауы керектігі және жайлы өмір сүрудің басқа да аспектілері туралы сұрақтар біздің әрқайсымызды толғандыратыны анық. Мақаладан сіз көптеген тұрмыстық сұрақтарға жауап табасыз және өз тұрғын үй шарттарыңызды қалай жақсартуға болатыны туралы біле аласыз.
Кондоминиумды тіркеу не үшін қажет?
Меншіктің осы нысанын тіркеудің өзектілігі бірінші кезекте азаматтың сыртқы жағдайларға тәуелді болмай, өзінің жылжымайтын объектісін дербес қадағалауға дайын болуы және тілегіне байланысты. Қазіргі уақытта тұрғын үйлерді басқару және тазалықта ұстау саласы көбіне ПИК қызметіне ұсынылған, олар жөндеу жұмыстары және қызметтерінің тапсырыс берушілерімен және мердігерлері бола отырып, ортақ мүлікті жөндеу бойынша сапалы қызметтерді көрсетуге ұмтылмастан, "монополистік" жағдайды алады.
Екінші себебі мемлекеттен мысалы күрделі жөндеуде қолдау алу мүмкіндігі болып табылады. Тұрғын/коммуналдық шарттар және қызметтердің сапасын арттыру үшін әзірленген ТКШ жаңғырту бағдарламаларын бекітумен байланысты қолдаудың көптеген түрлері кондоминиум объектісі ретінде тіркелген жылжымайтын мүлікке арналған.
Кондоминиум объектісіне құқықтарды мемлекеттік тіркеудің тағы бір себебі жақын жатқан учаске болып табылады. Егер кондоминиум объектілерін құқық тіркелсе, онда соның ішінде үйге жақын жатқан жерге ұжымдық құқықтар тіркелсе (жылжымайтын мүлікке және жерге және ол тұрған жерге құқық ажырамайтын болып табылады) қалған тұрғындармен келісу бойынша өз қалауынша басқарады.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Кодекстің 31-бабына сәйкес тұрғын үй/тұрғын ғимараттың жанындағы жер учаскесі жалпы үлестік меншік немесе жерді жалпы пайдалану құқығында тиісті болады.
Кондоминиум объектілеріне не жатады?
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға сәйкес екі немесе одан да артық пәтер иелеріне тиісті тұрғын үйлерде кондоминиум түзіледі. Пәтер иелерінің әрқайсысы өзінің қалауы бойынша жеке меншік құқығында тиісті бөлмеге иелік етуге, пайдалануға және басқаруға құқылы. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі ортақ үлестік меншік құқығында пәтер иелеріне тиісті.
Кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеу ережелерінің 3-тармағына сәйкес кондоминиум объектісі деп кондоминиум нысанында меншік ҚР заңнамасына сәйкес белгіленетін бірінші және екінші объектілер, жер учаскесінен тұратын мүліктік кешен танылады.
Осылайша, кондоминиум объектілеріне сіздің үйіңізге қатыстының барлығы – лифт, шахталар, қоймалар, шатыр, лоджиялар, балкондар және өзгелер жатады.
Тұрғын үй кондоминиумына құқықты қалай тіркеуге болады?
Кондоминиум объектісін тіркеу тіркеу құжаттарына жер және ондағы барлық құрылыстар туралы белгілі бір мәліметтерді енгізуде жатыр. Мәліметтер жер учаскесін сәйкестендіретін ақпаратты, бірінші объектілерді сипаттауды және кондоминиум объектісін тіркеуге қажетті сипаттауларды және кондоминиум объектісін тіркеу үшін екінші объектілерді тіркеуге қажет сипаттамалар, сондай-ақ жалпы мүліктегі кондоминиум қатысушыларының үлес мөлшерлері және жалпы меншік нысаны, құқық түрлері туралы мәліметтер енгізіледі.
Бірінші объектілерге қала құрылысы үшін маңызды объектілер, ерекше функционалдық мақсаттағы құрылыстар және ғимараттар, ал екіншісіне - жеке тұрғын үй (үйлер, коттедждер және т.б.), тұрғын емес ғимараттар (гараждар, қора, жазғы ас үйлер) жатады.
Кондоминиум объектісі заңнамаға сәйкес бірыңғай кешен ретінде жылжымайтын мүліктің орналасу орны бойынша мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын аумақтық әділет органдарында тіркелуі тиіс.
- Кондоминиум құру туралы шешім қабылдау және меншік иелері-тұрғындардың жартысынан астамы (50% артығы) осы тілекті қолдайтынына көз жеткізу керек.
- Уәкілетті өкілді таңдау. Ол ортақ мүліктегі иелерінің үлесі анықталғанда кондоминиум қатысушыларының жиналысында сайланған азамат немесе кондоминиумның кез келген қатысушысы бола алады.
- Кондоминиум объектісінің орналасқан жері бойынша "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясының филиалына қажетті құжаттар тізімімен жүгіну.
Кондоминиум объектісін тіркеуге қажетті құжаттар тізімі:
- белгіленген нысандағы жазбаша өтініш;
- егер кондоминиум объектісін тіркеу сәтіне дейін жер учаскесіне құқық тіркелмеген болса, жер учаскесіне құқық белгілейтін және сәйкестендіру құжаттары;
- Қазақстан Республикасының Тұрғын үй қатынастары туралы заңнамалық актісінде көзделген тәртіппен айқындалған ортақ мүліктегі үлестердің мөлшері;
- кондоминиум қатысушыларының уәкілетті өкілінің жеке басын және өкілеттіктерін растайтын құжаттар.
Егер кондоминиум объектісін тіркеу туралы
өтінішті кондоминиум қатысушысының өзі береді, оның өкілеттіктері меншік құқығында оған тиісті екінші жылжымайтын мүлік объектісіне
құқық белгілейтін құжаттың
нотариалды куәландырылған көшірмесімен расталады.
Кондоминиум қатысушыларының үлесі өзгерген сайын құқықты қайтадан тіркеу қажет.
- Басқа тұрғындармен бірге кондоминиум объектісін басқару органын қалыптастыру. Аталмыш орган кондоминиум қатысушыларының жарналары аударылатын екінші деңгейлі банкте шоты болуы міндетті. Сондай-ақ кондоминиумды басқару органы сұраныс бойынша шығындалған қаражат және олардың қозғалысы бойынша қажетті есептілікті ұсынуы тиіс. Осылайша, сіз әдетте ПИК төлейтін ақшаңыздың қайда жұмсалғанын үнемі білетін боласыз.
Кондоминиумды басқару органының шығындарына міндетті түрде мына төлемдерді ескеру керек (барынша дәл есеп үшін есептеу әдістемесімен таныса аласыз ):
- материалдық жұмсауларға шығындар;
- еңбекті төлеу бойынша шығындар;
- мамандандырылған ұйымдардың қызметтеріне шығындар;
- жер учаскесін, үй маңындағы аумақты таза ұстау бойынша шығындар;
- жалпы үйге арналған есеп құралдарын сатып алуға шығындар.
- Ай сайын кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне күрделі жөндеуді жинақтау үшін айтылған қаржыны кондоминиум объектісін басқару органының жинақ шотына ай сайын енгізу (бірақ әр метрге 0,02 АЕК кем емес).
Кондоминиумдағы пәтер иелерінің құқықтары және міндеттері
Айқын артықшылықтардан басқа кондоминиумды тіркеудің өзіндік теріс қырлары да бар. Сіз үйге қызмет көрсетуге кеткен шығындардың материалдық айқындылығынан ұтасыз, қайда, қашан және сол немесе өзге де шығындарға қанша кететінін білесіз, алайда апат жағдайында – жөндеу пәтер иелерінің мойнында болады.
Пәтерлердің барлық иелері кондоминиумның ортақы объектілерін тең құқыққа ие. Пәтер иелері сондай-ақ жеке меншікте болатын бөлмелер мен ортақ мүлікті қауіпсіз пайдалануға және сақталуына жауапты.
Тұрғын үйдің апатты жағдайы басқа адамдардың мүлкіне зиян тигізетін апатты жағдайлар да бар (мысалы, ғимаратты қаптау үй жанында тұрған автокөлікке зиянын тигізеді). Бұл жағдайда пәтер иелері өз қаражаты есебінен шығынды өтеуге немесе оны жою бойынша шығындарды өтеуге міндетті. Осындай міндет, егер олар шығынның тікелей себепкері болса, ғимаратта тұратындарға немесе бөлмелерді пайдаланушыларға жүктеледі.
Бұл жерде пәтер иесінің өз пәтерінде тұру, тұрмауы немесе жалға беруі маңызды емес. Кондоминиум объектілеріне және жылжымайтын мүлікке құқықтар азаматтың өз мүлкін пайдалану, пайдаланбауына қарай өзгермейді.